Desprendimientos de cascotes, grietas, pintura que se cae o una ITE desfavorable. Tarde o temprano, casi todas las comunidades tienen que arreglar la fachada. Es una obra cara, así que conviene saber qué es obligatorio, qué se puede votar y cómo pagarlo.
Cuándo es obligatoria
La fachada es un elemento común. Las obras necesarias para su conservación, seguridad y habitabilidad son obligatorias según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal: la junta no puede negarse, aunque sí decide la empresa, el presupuesto y la forma de pago. Ocurre, por ejemplo, cuando:
- la ITE ha salido desfavorable por la fachada;
- hay riesgo de desprendimientos sobre la vía pública;
- entra agua en las viviendas por grietas o juntas.
Qué mayoría hace falta
| Tipo de obra | Mayoría |
|---|---|
| Conservación necesaria (reparar, impermeabilizar, sanear) | Obligatoria; la junta aprueba presupuesto y derrama por mayoría simple |
| Mejora de la eficiencia energética (aislamiento) con certificado | Mayoría simple, si el coste anual por vecino descontadas ayudas no supera 12 mensualidades de cuota |
| Mejoras estéticas no necesarias (cambiar el aspecto de la fachada) | Tres quintas partes |
Andamio o trabajos verticales
El andamio es lo habitual en rehabilitaciones completas: permite trabajar en toda la fachada a la vez, pero ocupa la acera y necesita licencia y tasa de ocupación de vía pública. Los trabajos verticales (operarios con cuerdas) son más rápidos y baratos para reparaciones puntuales, pintura o saneado de cornisas y balcones.
Licencias en Madrid
Las obras de fachada necesitan el título habilitante municipal que corresponda (declaración responsable o licencia según el alcance) y, si se ocupa la acera, la autorización de ocupación de vía pública. Si el edificio está protegido, los colores y materiales deben respetar la protección.
Cómo hacerlo paso a paso
- Encarga un diagnóstico a un técnico: qué hay que hacer y con qué urgencia.
- Pide al menos tres presupuestos comparables, con las mismas partidas.
- Aprueba en junta la obra, la empresa, el presupuesto y la derrama.
- Tramita licencias y, si procede, solicita las ayudas antes de empezar.
- Exige un técnico de dirección de obra y el certificado final.
Cómo pagarla
Se reparte según los coeficientes de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa. Se puede usar el fondo de reserva, aprobar una derrama en varias cuotas o financiar la obra con un préstamo a nombre de la comunidad. Los locales en planta baja también pagan la fachada, aunque no la usen igual, salvo exención en los estatutos. Las ayudas a la rehabilitación del Ayuntamiento y de la Comunidad de Madrid cambian cada año: consulta si hay convocatoria abierta antes de contratar.
Si además quieres aislar la fachada, mira aislamiento térmico de fachadas (SATE).
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio arreglar la fachada?
Sí, cuando las obras son necesarias para la conservación y la seguridad del edificio. La junta decide cómo, pero no si se hacen.
¿Tienen que pagar los locales la fachada?
Sí, según su coeficiente de participación, salvo que los estatutos los eximan expresamente.
¿Qué es mejor, andamio o trabajos verticales?
El andamio para rehabilitaciones completas; los trabajos verticales para reparaciones puntuales, pintura y saneado, porque son más rápidos y no ocupan la acera.
¿Hay ayudas para rehabilitar la fachada?
El Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid convocan ayudas a la rehabilitación con condiciones que cambian cada año. Hay que pedirlas antes de empezar la obra.