Los pisos turísticos son una de las principales fuentes de conflicto en las comunidades del centro de Madrid: ruido, desgaste de zonas comunes, llaves que circulan y desconocidos en el portal. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que entró en vigor el 3 de abril de 2025 da a las comunidades mucho más control. Te explicamos qué cambió.
La regla desde abril de 2025: autorización previa
La Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal: el propietario que quiera empezar a alquilar su vivienda como piso turístico necesita la aprobación expresa de la junta. Para aprobarlo hace falta el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Si la junta no lo aprueba, no puede iniciar la actividad.
¿Y los pisos turísticos que ya existían?
La reforma no es retroactiva. Los propietarios que ya ejercían la actividad legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden continuar. Aun así, la comunidad mantiene otras herramientas:
- Limitar o condicionar la actividad con el voto de tres quintas partes, una posibilidad que existe desde 2019 y que no afecta a quien ya la ejercía antes del acuerdo.
- Aumentar los gastos comunes de esas viviendas, hasta un 20 % más, con la misma mayoría.
- Acción de cesación si el piso genera actividades molestas o incumple los estatutos (ruidos, fiestas, daños).
Qué añade Madrid
Además de la ley estatal, el Ayuntamiento de Madrid regula dónde se pueden abrir viviendas de uso turístico y ha endurecido las condiciones en el distrito Centro y su entorno con el Plan Reside. Y desde el 1 de julio de 2025 los alquileres de corta duración necesitan un número del Registro Único de Arrendamientos para anunciarse en plataformas.
Cómo plantearlo en la junta
- Incluye el punto en el orden del día con una redacción clara (por ejemplo, «autorización de la actividad de alquiler turístico de la vivienda 3.º B» o «limitación de la actividad de alquiler turístico en el edificio»).
- Comprueba el quórum: las tres quintas partes se calculan sobre el total de propietarios y cuotas, no solo sobre los asistentes. Los ausentes que no se opongan en 30 días desde la notificación cuentan como votos a favor.
- Recoge el acuerdo en el acta y, si se modifican los estatutos, inscríbelo en el Registro de la Propiedad para que afecte a futuros compradores.
Si ya hay un piso turístico que causa problemas
Documenta las molestias (fechas, horas, fotos, denuncias a la Policía Municipal), requiere formalmente al propietario a través del presidente y, si sigue, la junta puede autorizar la acción de cesación. Te lo contamos en qué hacer con un vecino ruidoso.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi comunidad prohibir los pisos turísticos?
Desde el 3 de abril de 2025, los nuevos pisos turísticos necesitan la aprobación previa de la junta por tres quintas partes. Sin esa aprobación no se puede iniciar la actividad.
¿Afecta la reforma a los pisos turísticos que ya funcionaban?
No es retroactiva: quien ya ejercía la actividad legalmente antes de esa fecha puede seguir, aunque la comunidad puede subir sus gastos comunes hasta un 20 %.
¿Qué mayoría hace falta?
Tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Cuentan los vecinos que no van a la junta?
Sí. Se les notifica el acuerdo y, si no manifiestan su oposición en 30 días naturales, su voto se computa a favor.