La junta de propietarios es el órgano que decide casi todo en la comunidad: presupuestos, obras, derramas, normas de uso. Saber cómo funciona evita acuerdos nulos y discusiones que acaban en el juzgado.
Cuándo se celebra
Hay que celebrar al menos una junta ordinaria al año para aprobar el presupuesto y las cuentas. Las extraordinarias se convocan cuando lo decide el presidente o lo piden la cuarta parte de los propietarios o un número de propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas.
La convocatoria
- La hace el presidente (en la práctica, el administrador en su nombre).
- Debe indicar el orden del día, el lugar, el día y la hora en primera y, en su caso, segunda convocatoria.
- Para la junta ordinaria, con al menos seis días de antelación; para las extraordinarias, con la antelación suficiente para que todos puedan conocerla.
- Debe incluir la relación de propietarios que no están al corriente de pago, que podrán asistir pero no votar.
- La Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente las juntas por videoconferencia. Si se quiere usar, conviene preverlo en los estatutos o acordarlo y garantizar la identificación de los asistentes y el voto.
Cómo se vota
| Asunto | Mayoría habitual |
|---|---|
| Presupuesto, cuentas, obras de conservación, cargos | Mayoría simple |
| Obras de accesibilidad y de eficiencia energética (con límites de coste) | Mayoría simple |
| Servicios de interés general (conserje, vigilancia, cámaras) y mejoras no necesarias | Tres quintas partes |
| Limitar o autorizar pisos turísticos | Tres quintas partes |
| Modificar el título constitutivo o los estatutos | Unanimidad (salvo excepciones legales) |
Los ausentes que, debidamente notificados, no manifiesten su oposición en 30 días naturales cuentan como votos a favor en los acuerdos que exigen unanimidad o mayorías cualificadas.
Delegar el voto
Cualquier propietario puede hacerse representar por otra persona, sea o no propietaria, con un escrito firmado. Lo explicamos en el debate cómo delegar el voto para que valga.
El acta
Debe recoger la fecha y el lugar, quién convoca, si es ordinaria o extraordinaria, los asistentes y representados, el orden del día y los acuerdos con el resultado de las votaciones. La firman el presidente y el secretario, se cierra en los diez días naturales siguientes a la junta y se envía a todos los propietarios.
Impugnar un acuerdo
Pueden impugnarse los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los que perjudican gravemente a la comunidad en beneficio de unos pocos y los que causan un perjuicio grave a un propietario. El plazo es de tres meses desde el acuerdo (o desde que se notifica al ausente) y de un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para impugnar hay que haber votado en contra o haber estado ausente, y estar al corriente de pago o consignar la deuda. Más en el debate sobre impugnar un acuerdo de la junta.
Preguntas frecuentes
¿Con cuánta antelación se convoca la junta ordinaria?
Con al menos seis días de antelación.
¿Pueden votar los vecinos morosos?
Pueden asistir, pero no votar, salvo que hayan pagado o consignado la deuda antes de la junta.
¿Cuánto tiempo hay para impugnar un acuerdo?
Tres meses desde el acuerdo o su notificación, y un año si es contrario a la ley o a los estatutos.
¿Se puede hacer la junta por videollamada?
La ley no lo regula de forma expresa. Es más seguro preverlo en los estatutos o en un acuerdo de la junta y garantizar la identificación de los asistentes y el voto, o celebrarla de forma presencial con opción de delegar el voto.